住宅ローン滞納

 住宅ローンの返済が遅れてしまった場合、1か月以内の滞納であれば、金融機関からの電話連絡や書面での督促くらいで、すぐに返済すれば、ほぼ問題はありません。

 しかし、2〜3か月滞納してしまい、金融機関からの電話連絡等も無視してしまうと、 「期限の利益」を失う可能性があります。

 「期限の利益」を喪失すると、債務者は残債務の一括返済を求められます。住宅ローンの支払いが困難な状況の人が残債務を一括返済できるでしょうか?ほとんどの人が無理だと思います。

 保証会社等を利用していない場合は、この時点で競売か任意売却により、ご自宅(担保不動産)を処分して残債務の返済に充てることとなります。

 

 保証会社等を利用(保証委託契約)している場合は、残債務に関して保証会社等が金融機関に代位弁済します。

 その後、保証会社等あるいは債権回収を委託された債権回収会社(サービサー)から、再び残債務(元本・利息・遅延損害金等)の一括返済を求められます。

 一括返済が不可能であれば、この時点で競売か任意売却により、ご自宅(担保不動産)を処分して残債務の返済に充てることとなります。

 

 住宅ローンの月々の返済やボーナス時の返済が難しい状況になった場合、早めに金融機関に連絡して返済計画の見直しの相談をしましょう。

 返済計画の見直しの具体的な例としては、「返済期間を延長してもらい月々の返済額を引き下げる」「ボーナス時の返済額を減らし、その分を月々の返済に加算する」といったところです。

 しかしながら、すべての金融機関が返済計画の見直しに対応してくれるわけではありません。また、相談時の債務者の収入等によっては見直しを断られる場合もあります。

 

期限の利益

 「期限の利益」とは、金融機関等から借りたおカネを約束の期限まで返済しなくてもいいという債務者(借りた側)の権利であり、また一定期限の中で分割返済できるという権利でもあります。住宅ローン以外でも、ほとんどのおカネの貸し借りで、債務者は、期限の利益という恩恵を受けることになります。

 期限の利益の喪失とは、言い換えると、これら2つの権利を失うことです。

 住宅ローンを利用するにあたって金融機関等と取り交わした金銭消費貸借契約証書(ローン契約書)等をご覧になってみてください。ほとんどの契約書に「期限の利益の喪失」という条項があるはずです。その条項を読んでいくと、「債務者が債務の一部でも履行を遅滞したとき」に「期限の利益を失い、直ちに債務を弁済する」といったような文言が入っています。「債務の一部でも履行を遅滞」とは、月々の返済が遅れてしまった場合のことです。「期限の利益を失い、直ちに債務を弁済」とは、残債務の一括返済のことです。

 このページのトップで、「2〜3か月の滞納で期限の利益を失う可能性がある」と書きましたが、一日返済が遅れただけでも期限の利益を喪失するといった約定(契約上の約束)をしている金融機関もあります。ただし、この場合も実際に一括返済を求められるのは2〜3か月の滞納だと思われます。

 

 

代位弁済

 最近では、ほとんどの金融機関が住宅ローンを組むにあたって、保証会社の保証を条件としています。

 債務者が期限の利益を喪失すると、残債務の一括返済を求められますが、債務者が返済できない場合、金融機関は保証会社に残債務の一括返済を請求します。

 保証会社は保証人の立場ですから、金融機関の請求に応じて残債務を一括返済します。

 これが代位弁済です。

 代位弁済の結果、債務者は保証会社に対して残債務の返済義務が生じます。

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